Pourquoi Finary m'affiche une moins-value sur mes investissements en SCPI ?
Lors de la souscription à une SCPI, vous payez des frais d'entrée. Ces frais sont inclus dans le prix de la part et seront prélevés lors de la revente. Cela signifie que vous touchez vos loyers sur le montant total investi. Ainsi, le prix de souscription et le prix de revente (valeur de retrait) sont différents.
Exemple avec Épargne Pierre (juillet 2026)
le prix de souscription par part est de 20,80 €
la valeur de retrait par part est de 18,72 €
l'écart entre les deux, soit 10 % du prix de souscription, correspond aux frais d'entrée
Si vous achetez 100 parts à 20,80 €, soit 2 080 € investis, leur valeur de retrait est de 1 872 €. La différence, 208 €, est la moins-value latente que nous affichons. Cela montre que la SCPI est un investissement long terme : il est généralement recommandé de garder les parts pendant 7 ans au moins.
À ne pas confondre avec une valeur divisée par 10 ou par 20. L'écart normal lié aux frais d'entrée est de l'ordre de 10 %. Si la valeur affichée pour votre SCPI est dix ou vingt fois trop faible, il s'agit d'un problème de données et non de frais d'entrée : cela arrive après une division du prix de la part (division du nominal) lorsque le nombre de parts n'a pas été ajusté en face. Dans ce cas, contactez-nous via le chat de l'application ou à [email protected].
Quand est-ce que votre investissement sera-t-il rentable ?
Épargne Pierre a un rendement net de frais de gestion de 5,28 % par an. Il vous faudra donc environ deux ans pour couvrir les frais d'entrée avec les loyers versés.
Pour que la valeur de retrait de vos parts soit supérieure au prix payé, il faudra attendre des revalorisations du prix de la part. Cela arrive généralement une fois par an lorsque les marchés sont en croissance.
Et pour une SCPI détenue en usufruit ?
Pour une SCPI détenue en usufruit, aucune +/- value n'est affichée — ni gain ni perte. L'usufruit ne porte pas sur le capital : sa valeur s'amortit naturellement jusqu'à zéro à la fin du démembrement.
L'amortissement ne démarre qu'à la fin du délai de jouissance, c'est-à-dire à partir du moment où la SCPI commence à verser des loyers. Pendant ce délai, la valeur affichée reste égale à votre prix d'achat : rien n'a encore été consommé.
Ensuite, la valeur décroît de façon linéaire jusqu'à zéro à la fin du démembrement :
Valeur affichée = prix d'achat × mois restants avant la fin du démembrement ÷ (durée du démembrement − délai de jouissance)
Exemple : vous achetez pour 20 000 € l'usufruit d'une SCPI sur 60 mois, avec un délai de jouissance de 6 mois.
pendant les 6 premiers mois, la valeur affichée reste à 20 000 €
elle décroît ensuite sur les 54 mois restants
à 30 mois de la fin du démembrement, elle est de 20 000 € × 30 ÷ 54, soit 11 111 €
Si la SCPI n'a pas de délai de jouissance, l'amortissement se fait sur toute la durée du démembrement.
Cette baisse progressive est le comportement attendu de l'usufruit, pas une perte : en contrepartie, vous percevez les loyers dès la fin du délai de jouissance et jusqu'au terme du démembrement, et vos dividendes restent suivis dans Finary sur cette période.